Calculadora de Financiamento Imobiliário (Tabela Price vs. SAC)
Compare parcelas decrescentes (SAC) com parcelas fixas (Price), simule amortizações extras com FGTS e visualize o cronograma completo com custos de seguros e taxas.
Guia Prático: Como Escolher entre Tabela SAC e Price
Conceitos fundamentais para economizar no crédito imobiliário e planejar seu patrimônio.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
No sistema SAC, a amortização mensal é fixa ($A = PV / n$) e o saldo devedor diminui em ritmo constante desde o primeiro mês. Os juros incidem sobre um saldo que encolhe a cada pagamento, fazendo com que as parcelas sejam decrescentes. É a modalidade mais recomendada para quem deseja pagar o menor valor possível de juros ao longo do contrato e possui capacidade financeira para arcar com as primeiras prestações.
Tabela Price (Sistema Francês)
Na Tabela Price, a prestação básica permanece constante durante todo o prazo do financiamento. Nos primeiros anos, a maior fração da parcela é composta por juros e a amortização da dívida é reduzida. Sua principal vantagem é a previsibilidade do fluxo de caixa e o fato de a primeira parcela ser sensivelmente menor que na SAC, permitindo aprovação de crédito com uma renda familiar menor sob a regra bancária dos 30%.
Perguntas Frequentes sobre Financiamento Imobiliário
1.Qual a diferença prática entre Tabela SAC e Tabela Price?
Na Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), você amortiza todo mês o mesmo valor do saldo devedor. Como os juros são calculados sobre o saldo que cai continuamente, as parcelas vão diminuindo ao longo do tempo. Na Tabela Price, a prestação básica permanece constante durante todo o prazo; no início paga-se quase só juros e a amortização é pequena. Ao final, a Tabela SAC sempre gera um custo total de juros menor.
2.Quando vale a pena escolher a Tabela Price?
A Tabela Price é recomendada quando a renda familiar atual não é suficiente para aprovar a primeira parcela da SAC (que é entre 20% e 35% mais alta), ou para quem planeja utilizar parte do fluxo de caixa imediato para reformas, reservas ou investimentos e pretende amortizar o saldo devedor antecipadamente.
3.Como funciona a amortização extraordinária com FGTS?
Pelas regras do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), o trabalhador pode usar o saldo do FGTS a cada 2 anos para amortizar o financiamento de imóvel residencial próprio. O devedor pode escolher entre: (1) Reduzir o prazo, mantendo a parcela atual e eliminando anos de juros futuros; ou (2) Reduzir o valor da parcela mensal, aliviando o orçamento mantendo o prazo original.
4.O que são seguros MIP e DFI e a Taxa de Administração?
São encargos obrigatórios por lei em qualquer financiamento habitacional no Brasil. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita a dívida proporcionalmente em caso de falecimento ou invalidez dos compradores, com percentual que aumenta conforme a faixa etária. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) protege a integridade estrutural do imóvel financiado contra sinistros como incêndio ou desmoronamento. A Taxa de Administração é uma tarifa mensal fixa (em geral R$ 25,00) cobrada pelos bancos durante o contrato.